一、保障性租赁住房REITs在沪深证券交易所上市交易基础设施REITs市场初步形成了一定规模效应和示范效应
8月31日，北京保障房、深圳人才安居和厦门安居集团首批3只保障性租赁住房reits在沪深证券交易所同步上市交易，标志着中国reits市场建设又迈出重要一步。
“首批保障性租赁住房reits试点项目的成功落地，对于贯彻落实租购并举、推进保障性住房建设和促进房地产业良性循环与健康发展将具有十分积极的意义;也有利于完善投融资机制，深化保障性租赁住房市场化进程，推进形成新的行业发展模式;还有利于深化金融供给侧结构性改革，进一步丰富基础设施reits产品类型，为投资者提供更多元的金融产品。”证监会党委委员、副主席李超代表证监会在首批项目上市仪式上表示。
上市首日，三只新的公募reits全部触及30%的涨停限制，显示出投资机构极大的买入热情。不少机构表示，作为创新性的投融资品种，住房保障类的公募reits底层资产质量高，收益率预期也比较好，能够较好实现投资收益和社会效益的统一。
基础设施reits市场初步形成了一定规模效应和示范效应
证监会党委委员、副主席李超代表证监会对首批项目上市表示祝贺。他说，在各方共同努力下，基础设施reits市场初步形成了一定规模效应和示范效应，探索走出了一条既遵循成熟市场规律，又符合中国国情的reits发展之路。首批保障性租赁住房reits试点项目的成功落地，对于贯彻落实租购并举、推进保障性住房建设和促进房地产业良性循环与健康发展将具有十分积极的意义;也有利于完善投融资机制，深化保障性租赁住房市场化进程，推进形成新的行业发展模式;还有利于深化金融供给侧结构性改革，进一步丰富基础设施reits产品类型，为投资者提供更多元的金融产品。
李超指出，近期，证监会会同国家发展改革委等相关方面制定了加快推进基础设施reits常态化发行的十条措施，包括：
推动建立重点地区省市政府牵头、多部门参加的综合推动机制，加强工作统筹协调;召开重点片区会，加强政策辅导和市场培训，推动形成项目供给梯队;优化试点项目推荐程序，研究明确工作时限，提高工作效率;在严把项目质量关的基础上，统一审核理念，简化审核程序，优化注册流程;明确相关行业准入标准，提高透明度和可预期性，强化持续监管;拓宽试点项目类型，解决“新类型”项目面临的新问题，引导市场规范发展;加强专业人员配备，强化常态化发行需要的资源保障;加快推进民企reits试点，尽快推出“绿灯”投资案例;尽快推动首批扩募项目落地;推动reits立法，积极培育专业reits管理人和投资者群体。
李超表示，下一步，证监会将会同相关部门和单位推动十条措施的落地实施，进一步促进盘活存量资产，助力稳定宏观经济运行。
加强reits市场建设，促进形成投融资良性循环
在上市仪式上，发展改革委投资司副司长韩志峰表示，基础设施reits试点启动以来，政策支持力度持续加大，市场规模不断扩容，资产类型日益丰富，产品上市表现良好，各方参与积极性显著提升。三单项目成功上市，对reits市场发展和保障性租赁住房建设都具有重大意义。下一步，发展改革委将加强项目辅导，完善申报推荐流程，切实做好项目推荐工作。
住建部保障司副司长潘伟表示，发展保障性租赁住房reits，引导多主体投资，将有助于筹集长期权益资本金，探索形成可持续发展的投融资模式。募集资金继续用于建设保障性租赁住房，将有效扩大供应规模。按照上市企业要求进行项目管理，也有利于提高保障房运营管理水平，为新市民、青年人提供更优质服务。
上海证券交易所理事长黄红元、深圳证券交易所理事长陈华平分别致辞，并表示将进一步落实证监会党委有关工作部署，稳步扩大reits试点范围和规模，推动reits扩募，完善配套规则机制，加强reits市场建设，促进形成投融资良性循环。首批上市基金管理人和上海证券交易所、深圳证券交易所签署上市协议。深圳市、厦门市、北京市有关领导以及有关原始权益人、中介机构代表等出席首批保障性租赁住房reits上市仪式。
机构看好住房保障类公募reits
住房保障类公募reits是公募reits近期发展的重点。今年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确提出，要推动基础设施reits健康发展，并将保障性租赁住房纳入试点范围。
5月27日，证监会与国家发展改革委联合印发了《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金(reits)试点有关工作的通知》，正式启动试点工作。从《通知》发布到首批试点项目成功上市，前后只用了三个多月时间。
中金公司此前表示，在“房住不炒”、“租购并举”背景下，公募reits可以通过市场化资源配置机制实现租赁住房领域保障性和市场化的平衡，有助于实现住房租赁领域的合理稳定的土地供给、日趋完善的住房租赁资产管理能力、市场化上市与投资退出机制的有机结合，吸引市场化资金来提高保障性租赁住房供给，打造一套可操作、可持续的住房租赁投融资模式，顺势利导地实现投融资良性循环，落实房地产长效机制。
首批上市的3只保障性租赁住房reits二级市场表现也非常亮眼，开盘不久悉数涨停。
事实上，三只产品在询价阶段已受投资者大力追捧，三只reits网下认购倍数分别为133.03倍、108.96倍、113.37倍，超过所有已发行reits记录。8月16日，三只reits正式发行募资，并先后提前结束募集进行配售，自8月17日起均不再接受公众投资者认购申请。
根据热度排序，红土深圳安居reit、华夏北京保障房reit、中金厦门安居reit网下投资者认购申请确认比例分别为0.768%、0.891%和0.942%;公众投资者认购申请确认比例分别为0.393%、0.635%和0.691%。网下及公众投资者参与认购的资金总规模分别为831.89亿元、631.69亿元和572.40亿元，可见投资者十分看好保障性租赁住房reits未来发展。
浙商证券在研究报告中指出，3只保障性住房产品优势明显：
一是底层基础设施资产区位优势显著。红土深圳安居reit和华夏北京保障房reit底层资产位于一线城市深圳、北京，中金厦门安居reit底层资产位于典型人口净流入城市厦门，较高的常住人口和较低租售比让租赁住房市场需求居高不下。
二是租金收入仍有一定的上升空间。根据招募说明书，各底层资产租金定价均仅为周围市场化租赁市场租金的六七成，由于底层资产的区位优势和所在城市住房供不应求，考虑疫情等不利因素，保守预计未来租金年增长率仍能维持1.5%左右水平。
三是项目接近满租，成熟的运营带来稳定的现金流。根据招募说明书，在合理假设下，三个项目2023年可供分配金额分别为4,918万元、5,263万元和4,960万元，预计现金分派率分别为4.25%、4.34%和4.31%，十分可观。
“住房保障类的公募reits底层资产质量高，收益率预期也比较好，能够较好实现投资收益和社会效益的统一，对于机构和个人投资者而言都有比较大的配置价值。”上海一家券商资管人士对券商中国记者表示。不过，该人士也坦言，公募reits长期投资价值主要取决于现金流，本身经营弹性相对股权类资产较小，如果二级市场涨幅较大，投资者就要关注投资的性价比。
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二、REITs试点要求有哪些？
中国证监会、国家发改委最近共同发布了《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金(reits)试验工作的通知》(以下简称通知)，宣布基础设施领域的reits试验正式开始.接下来，金投小编将介绍reits试验要求
通知提出的基础设施reits试验项目要求包括
聚焦重点区域，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点.
着重于重点行业，优先支持基础设施短板行业，包括仓库物流、收费道路等交通设施、水电热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危险废弃处理等污染处理项目.鼓励信息网络等新基础设施，国家战略新兴产业集群、高新技术产业园区、特色产业园区等开展试验.
着重于优质项目.基础设施reits试验项目应符合的条件是项目权利明确的成熟经营模式和市场化运营能力，产生持续稳定的收益和现金流，投资回报良好的发起人(原始权益人)和基础设施运营企业信用稳定，内部控制制度健全的发起人(原始权益人)通过转让基础设施获得资金的用途应符合国家产业政策，重点支持短板项目.
有关部门在重点领域以案例方式开展基础设施reits试验，总结试验经验，优化工作流程后，及时稳步推进.
试点初期，符合条件的，取得公募基金管理资质的券商或基金管理公司，依法依规设立公募基建证券投资基金，经证监会登记后，公开发售基金份额募集资金，通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标基础设施的收购，开展基础设施reits业务.
公募基建证券投资基金符合证券法、基金法规定的，可申请在证券交易所上市交易.
证监会已会已经开始征求意见的指导共计45条，明确了基础设施基金的定义和产品结构、基金管理者和管理者的要求、基金份额的发售方式、基金投资管理和项目运营管理的要求、监督管理等内容.
根据引导，公募基建证券投资基金(简称基建基金)是指80%以上的基金资产投资于单一基建资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体通过渗透获得基建项目的完全所有权和特许经营权，同时运营管理基建项目获得稳定的现金流，90%以上的分配利润按要求分配给投资者的封闭基金产品.
基建基金采用线下查询的方式确定份额认缴价格，公众投资者以查询确定的认缴价格参与基金份额认缴.
三、保租房REITs正式起航，监管发文严禁变相规避房地产调控要求
不动产投资信托基金（reits）再迎重磅文件，保障性租赁住房（下称“保租房”）reits试点正式起航。
5月27日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（reits）有关工作的通知》（下称《通知》），加快推动保租房reits发展。
《通知》提出，在发起主体、回收资金用途等方面构建隔离机制，压实参与机构责任，切实防范reits回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。
“发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。”《通知》明确称，严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。
首单已申报
自2021年7月《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（reits）试点工作的通知》（即958号文）发布以来，相关试点逐步推进。
据不完全统计，自958号文发布以来，全市场已公告招标或者启动的公募reits项目超过50个，总规模超过800亿元，且在行业类别上基本覆盖了文件鼓励的九大试点行业，原始权益人及资产区域也逐渐覆盖全国。
从已发行的reits项目来看，交通基础设施（高速公路）行业及园区基础设施行业的项目最为丰富，不过，保租房reits也备受期待。
今年4月，深圳市人才安居集团保障房项目上报国家发展改革委，成为国内首个保租房reits试点项目。
受国际环境复杂严峻和国内疫情冲击影响，经济下行压力进一步加大，4月经济数据全面回落。进入5月以来，在“稳住经济大盘”的目标之下，推动reits发展的重磅文件不断出台。
5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(国办发〔2022〕19号)，要求推动基础设施领域不动产投资信托基金（reits）健康发展。
5月27日，《通知》发布，进一步从四个方面对保租房reits提出具体要求，推动相关业务规范有序开展。
一是明确了发起主体应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人；二是强调了回收资金用途的严格闭环管理机制，确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施补短板重点领域；三是压实机构主体责任，要求发起人的控股股东、实际控制人不得挪用回收资金；四是加强沟通协作，证监会和国家发展改革委将指导沪深证券交易所、证监局和地方发展改革委做好推荐、审核和日常监管工作。
重要试点行业
第一财经从投行了解到，目前交通基础设施（高速公路）行业及园区基础设施行业的reits试点比较受市场欢迎。
中金公司投资银行部固定收益组联席执行负责人贾舟祺此前接受记者采访时曾表示，交通基础设施项目及园区基础设施项目已发行案例更多，具有较强的可参考性；同时，由这类项目的行业特性所决定，具体而言，交通基础设施项目业态和运营情况较为明晰，园区基础设施项目则不动产属性更强，与国外目前以不动产作为reits有一定类似；此外，交通基础设施及园区基础设施类资产持有主体也有较强的盘活资产需求和意愿。
不过她也提出，在985号文提出的九大试点行业中，保障性租赁住房也是reits重点发展行业之一。
“租赁住房作为’十四五’期间中国城镇化背景下房地产发展的重点领域，亟须reits作为重资产的退出渠道和形成投融资闭环。”贾舟祺对记者表示，目前包括北京、上海、深圳等直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目，都在陆续探索推进reits。
在她看来，租赁住房reits的市场潜力很大，未来将成为中国reits的重点领域。不过，她也提到，目前各地保障性租赁住房项目在租金收益、法律合规、财政支持、资质认定等方面情况不一，在实操推动中也存在一定难点，还需要在实践中逐步推动解决。
《通知》指出，发展保租房reits，有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环；有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源；有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现全体人民住有所居；有利于防范化解重大风险，保持房地产市场平稳健康发展。
近期地方在推动reit试点方面的动作也在加快。
5月20日，深圳证监局指导深圳市投资基金同业公会举办深圳辖区基础设施reits培训会，辖区近百家拟参与基础设施reits试点的上市公司、拟上市企业、开展基础设施reits相关业务的证券基金经营机构线上参会。据悉，参会人数达500余人，会上对基础设施reits项目入库、申报流程及要求等予以进一步明确。
